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北海道即将成为中国的下一个“省”吗?

时间:2022-12-06 14:14:57 | 浏览:798

引言由于国内市场趋于饱和状态,中国资本流向海外的趋势越来越明显,只要日本政府不出台极端的限制政策,中国资本在日本的土地爆买现象应该还会继续下去近年来,中国投资商逐渐转战海外,其中对邻国日本的投资不仅集中在收购日企这一层面,还聚焦于日本的土地

引言

由于国内市场趋于饱和状态,中国资本流向海外的趋势越来越明显,只要日本政府不出台极端的限制政策,中国资本在日本的土地爆买现象应该还会继续下去

近年来,中国投资商逐渐转战海外,其中对邻国日本的投资不仅集中在收购日企这一层面,还聚焦于日本的土地收购上。其中关于北海道土地的收购尤其受到日本政府以及普通民众的关注。有媒体称这是一场看不见硝烟的战争,更有甚者说,这是赤裸裸的外资资本入侵,再不加以制止,北海道即将成为中国的下一个“省”。

中国资本北海道爆买

日本《产经新闻》编辑宫本雅史在《被爆买的日本领土》一书中这样写道:从札幌市内驱车一小时到羊蹄山喜茂别町处,有一家占地210公顷的高尔夫球场俱乐部,这家俱乐部原本由日企运营,后于2011年因经营不善转手卖给了中国投资商,如此巨大的一块地方就这样成为了中国企业所合法拥有的土地。除了私人高尔夫球场以外,北海道广阔的农田以及日本自卫队基地附近的森林,都正在被中国资本收购。据日本专家统计,目前北海道的中资投资土地占地面积约为7万公顷,其中包括洞爷湖畔的森林7.7公顷、赤井川村露营地270公顷、千岁市中国人别墅群43公顷、占冠村162公顷、小樽市11公顷、登别市70公顷等地方。

■ 土地交易政策宽松、投资回报率高、日元的避险优势是中国买家选择投资日本的三大因素。

除了购买土地的面积之多让日本人感到惊慌之外,购买土地所属类型也引起相当一大部分人关注。《产经新闻》在报道中称,目前为止中国投资商所购买的土地有一个共通点:基本上都以自然资源丰富的土地为主要目标,集中购买对象为高尔夫球场、滑雪场等水资源富饶的地区。在日本人看来,中国人购买这些土地除了表面的“商业目的”之外,深层原因在于将来这些土地还可以改造为住宅地或是农田,轻松成为有山有水、自给自足的“中国北海道自治区”。

投资日本土地市场缘由

中国资本之所以会选择日本的土地市场作为投资目标,笔者认为原因主要有以下几点:首先,日本土地相关政策对于外国资本相对宽松。不同于东南亚和欧洲等国家,在日本,凭借外国人身份也可以毫无障碍地购买土地和房产。诸如新加坡、菲律宾、泰国等国家,外国人身份仅拥有土地居住权,无法享有土地所有权。而中国国内则是只拥有一定期限的土地使用权。相较之下,日本的土地购买环境十分宽松。

而且,中国人在日本购房置地,不仅能和日本人一样拥有同等的无期限土地所有权,还可以自由买卖,且购置房产所需税金并不因国籍问题而改变,如此优厚的条件难怪中国投资商纷纷把目光投向日本了。再加上安倍政府上台后,一直推行货币量化宽松政策,银行在较低的贷款利率下可以实行对外放贷,进而增加整个经济体系的货币供给。如此一来,低利率政策下的房贷低利率吸引了大批的中国投资者。

■ 中国人在日本购房置地,不仅能和日本人一样拥有同等的无期限土地所有权,还可以自由买卖。

还有一个重要原因,就是日本的土地投资回报率相对较高。日本通过几十年的发展,房屋租赁市场已经趋于完善,再加上经历过泡沫经济动荡期,目前的房价市场相对来说也比较稳定。以东京为例,东京的租售比大约是4%-5%,远远高于北上广深等中国一线城市。此外,日本的在售房基本上都是精装修,配套设备齐全,转化率高,这与中国国内通常售卖毛坯房相比具有很大优势。

此外,外汇因素以及2020年东京奥运会召开在即也是吸引中国投资者的一大理由。从2016年起,日元相对人民币已经增值了约10%以上。日元一直作为规避风险货币,排在海外各大投资商心属货币前列。2017年英国脱欧事件曾引发投资者恐慌,纷纷购入日元,今后日元也还有增值潜力与趋势。与此同时,中国近期出台了新的外汇管制政策,而且今后只会越加严格。就目前来看,购买海外资产不但可以对冲人民币贬值的危险,还有保值潜力。另外,2020年奥运会即将在东京举办,基于这一大环境的利好,直至2020年,日本东京的房价估测还会有升值空间。

应当注意的趋势与问题

面对中国资本在日本土地市场的爆买现状,日本人到底如何看待呢?以日本《产经新闻》《朝日新闻》的报道为例,“政府应该尽快修改相关法律法规,限制外国人大量购买本国土地”是目前日本主流媒体的心声。《产经新闻》指出,美国对于外国投资者专门成立了外国投资委员会,并且于2007年通过了《埃克森-佛罗里奥修正案》,对于受到外国政府控制的企业在美从事并购交易,如果收购目标是对美国国家安全有影响的企业,美国外国投资委员会都有权审查其交易。所以很多日本媒体和相关部门都认为,日本也应该向美国学习,尽快修订《外国人土地法》,并且国土交通部、环境部、国防部、农林水产部应该联合起来织成一张大网,减少政策执行的环节漏洞。

总体来看,日本本土社会对于海外投资商大量购买土地的评价不高,且有抵抗趋势。而日本官方也早在2017年6月的内阁会议上表明,今后会仔细调查外国人购买土地尤其是森林的问题,但是由于购买土地登记簿没有明确记载国籍,所以具体的比例等相关数据难以统计完全。

既然日本的土地市场如此有吸引力,那么是不是只要资本充足就可以肆无忌惮地爆买呢,答案明显是否定的。在日本投资土地市场,有几个问题是不得不注意的。日本有一句流传甚广的俗语,即“财历三代而竭”。之所以这样说,是因为日本的遗产税相对其它国家是高的惊人。英国遗产税一律40%,法国是5%-45%,德国是7%-30%,韩国是10%-50%,而日本采取的是分层抽税办法,也就是说得到的遗产额越高,交的税也就越多,甚至存在高达70%遗产税的情况。因此,尽管在日本购买房产的外国人看似享有土地所有权,但高额的遗产税会剥削其持有时间。

此外,还有一种情况是亟需注意的,那就是日本房屋的折旧率非常高。在日本,所谓的房价上涨,实际上指的是土地价格上涨。土地上的房屋则作为消费型财产,随着时间流逝,其商品价值是逐年递减的,而且递减速度很快。为了维持不动产的品质,往往需要缴纳高额的维持费。因此,在购买日本房产尤其是二手房时,房龄十分重要。

■ 高遗产税、高折旧率、严重的高龄化现象是投资日本土地市场的三大风险。

最后需要提醒的是,虽然说2020年即将到来,但是日本的空房率依旧很高,且呈现逐年上升的趋势,这主要是由于日本严重的高龄少子化现象。越来越多的房子没有人住,也开始出现越来越多的“无人村落”,因此在投资时需要做好充足的市场调查,土地所处地理位置、交通状况、附近商圈发展情况等都需要提前了解清楚,没有发展前景的空屋未来极有可能入不敷出。

总体来看,在接下来的几年时间里,日本所担心的北海道将成为中国下一个“省”的情况,在日本政府和社会的关注之下应该是不会发生的。但是,由于中国国内市场趋于饱和状态,中国资本流向海外的趋势越来越明显,特别是最近一段时间日本政府对中国的“一带一路”政策表现出了前所未有的积极态度。因而,只要日本政府不出台极端的限制政策,中国资本在日本的土地爆买现象应该还会继续下去。而且,只要掌握日本独特的市场规律和要点,合理规避风险和利用政策,投资日本的土地市场也依然大有可为。

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