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2022春季北海看房参考(3):走向转折的银滩西区

2022-09-14 05:15:21 2269

摘要:银滩西区,东邻侨港镇、西倚冠头岭。侨港镇,是一个“异域风情海洋小镇”,是我国第二批全国特色小镇之一;冠头岭,海天一色,是一个优质的赏景、健身和养生大自然平台。正因为如此,银滩西区的位置特别适宜越冬和养老,它自然而然地成为北海最受欢迎的海景房...

银滩西区,东邻侨港镇、西倚冠头岭。

侨港镇,是一个“异域风情海洋小镇”,是我国第二批全国特色小镇之一;

冠头岭,海天一色,是一个优质的赏景、健身和养生大自然平台。

正因为如此,银滩西区的位置特别适宜越冬和养老,它自然而然地成为北海最受欢迎的海景房片区,也是首选的越冬养老区域。

(注1:以前银滩西区包含冠头岭。但现在冠头岭已经发展到可以独立,因而本文所述的银滩西区不包含冠头岭区域。)

银滩西区的中间有一条排水明渠(新世纪大道西延线东侧)。以它为界,银滩西区可分为东西两片区。西片房地产基本定型,东片还有很大的未知数。

银滩西区的海景

银滩西区有超过6公里的海滩,风景变化非常丰富。

东片的海滩与侨港海滩接壤,“滩长平、沙细白、水温净、浪柔软”,宛如第二个银滩。游客去银滩、土著游侨港——这是北海不成文的秘密之一。

照片里面的沙滩有些暗淡,这是水湿现象。干了之后,沙滩就会变得洁白细腻。

西片的海滩,又是另外的风景。

它除了平直柔美之外,还有“多重起伏、层叠波动”的缠劲。

这是因为那儿的海滩地势独特——比如在恒大帝景西侧就有一个天然的小海湾。海湾之下,还有数道蜿蜒的浅海沟。

(注2:西片海滩的色彩变化非常微妙,上面两张照片的沙滩颜色并没有刻意后期处理,跟事实几乎一样。不同时间、不同天色、不同涨潮退潮,这儿都可以拍出多种色彩的海滩。)

本地人把西片海滩称为“大墩海”。以前周边村民都习惯来此赶海,白鹭也时常成群结队光临:

人与海滩,海与自然。

和谐。

不过,必须特别指出——由于大墩海被冠头岭撞了一下,近年又有大规模的填海工程,结果海底在此突然收窄,海面虽然还是平静但水下激流暗涌,凶险异常。这一带万万不可下游游泳,切记。

东片西片的海滩各有千秋。如果要真正认识它俩,也许要选择不同的时辰(涨潮退潮)到海滩发发呆。

银滩西区的生活配套

银滩西区的风景,很多、很爽、很美。

银滩西区的生活配套,哎,唉……

银滩西区周边的菜市场看起来不少,但距离都比较远。例如从恒大半岛小区大门到侨港市场,差不多3公里。

银滩西区前面本来规划有1个沙湾市场,设计规模不小,2013年开工2014年烂尾。它还有可能活过来吗?不好说。问题若能简单解决,也不至于烂尾8年了。

冠头岭下面有个冠岭港湾,规划为商业街,在售中。但它只是景区的商业配套,周边居民太少,支撑不起农贸市场。

因此,“生活不便”是银滩西区目前最大的痛点。当然,每个小区都会有菜摊小商铺。但应急可以,长期光临那就不甚愉快了。

所以,银滩西区看房时务必要实地感受一番买菜路线。

将来会不会改善?

会,只是时间可能有些漫长。

银滩西区的教育配套

银滩西区的教育配套出乎意料,因为它一向都是“候鸟小区”的形象。理论上说,教育配套靠后是可以理解的。

银滩西区原来只有1所小学(银海区七小),现在增加了1所完全中学(北京八中北海实验学校)。

接下来,银滩西区将会开建1所小学(当前命名为“银海区一小美景路校区”)、1所完全中学(市十四中,规划初高中各30个班)。

显然,北海已经打算将银滩西区纳入正常的居民区范畴。对这一带的楼盘来说,这样的变化意味着片区配套将会不断丰富和实用,“生活不便”有望得到解决。但反过来,这样的变化也许会意味着银滩西区这个“富人区”会逐渐走下神坛变得平和。

(注3:按当前的招生办法,银海区七小的原住村民子女可以分配到北师大附中念初中,北京八中北海实验学校是面向全市报名电脑抽签录取。银滩西区目前的义务教育分配方案一向都有些特别,建议及时到教育部门询问确认。)

银滩西区的环境变化

银滩西区是西倚冠头岭、东邻侨港镇、北靠主城区。

它仨的变化对银滩西区的影响肯定会很明显。

重庆路、西南大道,未来都会穿过铁路打通到金海岸大道。届时,银滩西区进城会非常方便。重庆路(西藏路-金海岸大道)的贯通工程去年已经开工,今年有望通车。

2017年8月,银滩西区东边的侨港镇成功入选第二批全国特色小镇。这个因为“联合国难民安置点光辉典范”而闻名海内外的小镇,现在旅游发展与渔业发展越来越迅猛。未来的它,将会明显带动银滩西区的民宿发展以及生活便利。

至于冠头岭,早就成了一个香饽饽。岭上有冠岭山庄,中间有普度寺。岭下更丰富:冠岭港湾、邮轮母港、紫霞湾、流下村等等。这种休闲产业发展的趋势,也许会促进银滩西区越冬与养生的吸引力。

不过,有正面就会有负面。侨港镇的旅游民宿,对银滩西区是有虹吸效应的。冠头岭一旦过度开发,银滩西区的空气质量环境也要受波动。

银滩西区的自身现在非常尴尬:隔壁的冠头岭和侨港镇,现在亮光闪闪。银滩西区呢?还能找出亮点吗?本来有一条新建的、全长6600多米的海边绿道,但现在的效果是比较失望。

或者说得更直白一点:银滩西区的未来,除了建楼盘之外,似乎没有其它可以操作的了。

北海接下来是东进(铁山港)、北拓(合浦县)。各种产业园区(包括金融小镇网红小镇、城市CRBD、湿地公园等等)都往城市东边发展。地处城市西边的银滩西区,似乎有被遗忘的感觉。

这种感觉怎么看待?

假如是悲观角度,银滩西区是逐渐被冷落。

但乐观地说,这意味银滩西区会长期保持良好的空气环境(因为没有污染产业、噪声影响)、会渐渐走向清静、会更加适合度假、越冬和养生。

乐观与悲观,您倾向哪一种?

西片的楼盘小区

银滩西区的西片,目前有1个半农村(完整的新村、被拆迁回建的大墩海村);有2所学校(银海区七小、北京八中北海实验学校);有2个填海工程(大墩海和三千海填海工程)。此外还有8个楼盘小区。

很遗憾,西片目前没有菜市场。大墩海村原先有一个小型村庄市场,但拆迁时同时拆掉了。回建之后,也许能复建,但规模依然偏小。

西片8个楼盘小区当中,只有4个在建在售(第九湾、彰泰海棠湾、三千海、大都金沙湾),其余有3个已售罄已交房(碧桂园北纬21°、恒大御景半岛、恒大海上帝景)、1个停工中(恒大御景湾)。

4个在售项目当中,最贵的是三千海。它目前在建在售的是二组团二期(一期已交房),备案价格12000-15000元/平方,好像毛坯与带装修交房都有、真石漆外墙(它的一组团是干挂石材外墙)。

第九湾(项目案名“蓝山上湾”)目前在售的是18#楼,这是它最后1栋住宅楼(其它住宅楼基本上已交房入住),可售房源已经不多,备案价格6000-8000元/平方,毛坯交房。

彰泰海棠湾(项目案名“彰泰碧海银滩小区”)需要承担大墩海村的拆迁回建,这导致它的开发成本较高。目前它只开建一期7#9#10#11#楼(未交房),备案价格7000至13000元/平方之间,可售房源丰富。

大都金沙湾,目前主要是对可售楼栋进行清盘处理。因为是清盘,所以房源比较零散,价格差异很大(备案价格从5字头到9字头不等,毛坯交房)。

购买银滩西区的房子,最关心的肯定是能不能直面大海。上述4个在售楼盘,现在都可以进入房间现场感受。除了现场感受之外,第九湾还要拿着彰泰海棠湾的效果图推测;三千海和大都金沙湾要拿自家的效果图来判断会不会被前面楼栋遮挡(注意:不能只看正面视线,侧面视线也要看)。

彰泰海棠湾不大好判断。因为它前面是大规模的填海工程(但填海地块的建筑高度应该有限制)。如果为了看海,尽量往高层选房。

注意:银滩西区西片地势变化丰富,不同角度看楼盘差异非常大。比如下面这张站在银滩西区绿道那儿拍照的:

所以,银滩西区看房要预留一些时间多个角度观察。

东片的楼盘小区

东片目前仍有4个完整的村庄(打席村、大老虎村、小老虎村、电建村),还有大量的空地和虾塘。这片区域虽然从2010年就开始房地产开发,但到目前为止仍然处于房地产开发的初步阶段。

事实上也如此。整个东片,目前除了有1所新建医院(市人民医院银滩医院)之外,再无其它新建配套。虽然规划了2所学校(银海区一小美景路校区、市第十四中学),但还没开建。虽然几年前就声称要拆迁打造新农村,但片区内的村庄都没有拆迁迹象。

也不能说东片没有变化。至少,那儿最近修了3条道路:美景路、侨景路和银滩西区绿道。但和整个片区相比,变化甚微。

东片的海滩虽然漂亮,但80%在银滩一号前面,剩余20%在荣和银滩ONE前面。所以那儿的银滩西区绿道非常尴尬——声称滨海绿道,结果基本上被围墙挡住了看海视线。

所以,东片的楼市有两个明显的不确定性:

第一、现在空地和虾塘,不知道将来如何开发;

第二、这儿的近海房源将来还能不能见海,不容易判断。

所以,为看海而打算在东片购房的,可能要搏一把运气。赢了,身价大增。输了(被海遮住了),沦为平常和普通。

但如果不在意看不看海的,东片的选择空间就非常之广阔。

东片目前有9个楼盘项目,除了1个停工(汇银湾)、1个未建(银滩一号),其余7个都有充足的可售房源。没辙,疫情冲击太大了,卖到交房还没卖完子,不意外。

东片的楼盘,按到海边的距离可以分为三个层次:

第一层次(最接近大海),东投银滩海玥台、壹海江山、海上邱园。

优势:小区出门就是银滩西区绿道。不足:前面被银滩一号挡住。

所以这三个楼盘的不确定性非常明显:看中的房子,将来还能看海吗?

今年1月13日,北海市自然资源局公示银滩一号新的设计方案。为了确认房子会不会被前面遮挡,看房时也许要带着银滩一号的效果图去反复对比。

这三个楼盘除不确性之外,因为自恃近海,价格也非常坚挺:除了少数特价房源8字头之外,正常报价都是过万的。

第二层次(次靠近大海),掌舵银滩(已交房)、汇银湾(停工中)。

这两个楼盘到大海的直线距离非常近,但实际上可能要绕行一大圈。因为前面的楼盘不但遮挡了视线,而且很有可能拦住了进海的最短线路。

上图看起来,掌舵银滩似乎还有看海的机会,其实不然。它前面还有一排高层楼栋,每一栋楼建起来之后都会严严实实地挡住了后面的看海视线。

这个楼盘也不愿意调低备案价格,目前还是万元以上的价位。特价房稍便宜一些,但一分钱一分货。

第三层次(距离大海较远),荣和银滩ONE(一期)、新绎来康郡、南星广场。

它们到海边都有明显距离,看房时建议实地走一个来回,看会不会腰酸腿疼。如果走一个回来就累得够呛,那就谨慎吧。

来康郡表示它的房子带地暖,这是它的卖点之一。它的备案单价从6000多到9000多,价差很大。荣和是广西地产大佬,价格要衬得起它的身份,备案单价八九千起步,过万不稀奇。南星广场紧挨着银滩医院,住宅备案单价7000-9000多,复式公寓万元起。

总结起来:银滩西区目前的在售楼盘,不管东片还是西片,开价都不菲。没有了恒大的低价冲击,这片区域的降价动力明显不足。

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