中金策略 7月一线城市新房价格降幅收窄未来楼市止跌回稳趋势不变

　　国家统计局昨日发布的最新数据显示，7月份，70个大中城市中，各线城市房价同比降幅整体有所收窄。其中，一线城市新房价格同比环比降幅收窄；二、三线城市二手房价格环比降幅收窄，新房价格同比降幅收窄。

　　业内人士认为，7—8月份是房地产市场的淡季，市场仍处于调整阶段。值得注意的是，一线城市新房市场呈现止跌企稳迹象，二、三线城市二手房市场率先释放边际改善信号，未来楼市止跌回稳的趋势不变。

　　数据显示，7月份，一线城市新房价格环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1个百分点。其中，北京持平，上海上涨0.3%，广州和深圳分别下降0.3%和0.6%。二线城市新房价格环比下降0.4%中金策略，降幅扩大0.2个百分点。三线城市新房价格环比下降0.3%，降幅与上月相同。

　　从二手房来看，7月份，一线城市二手房价格环比下降1.0%，降幅比上月扩大0.3个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降1.1%、0.9%、1.0%和0.9%。二、三线城市二手房价格环比均下降0.5%，降幅均收窄0.1个百分点。

　　7月份，新房价格环比上涨的城市有6个，其中，上海、乌鲁木齐涨幅均为0.3%，并列第一；三亚、宜昌涨幅均为0.2%，并列第二；长春、常德涨幅均为0.1%，并列第三。另外，二手房价环比上涨的城市只有太原1个，涨幅为0.2%。

　　同比来看中金策略，7月份，一线城市新房价格下降1.1%，降幅比上月收窄0.3个百分点。其中，上海上涨6.1%，北京、广州和深圳分别下降3.6%、4.6%和2.2%。二、三线城市新房价格同比分别下降2.8%和4.2%，降幅分别收窄0.2个和0.4个百分点。

　　值得注意的是，7月份，新房价格同比上涨的城市有5个，比上月增加2个。其中，上海同比上涨6.1%，杭州同比上涨2.1%，太原同比上涨1%，乌鲁木齐同比上涨0.3%，成都同比上涨0.1%。

　　对于7月份的房地产市场运行情况，中原地产首席分析师张大伟认为，7—8月份是房地产市场的淡季，市场仍处于调整阶段，不同能级城市分化特征进一步凸显。一线城市新房市场呈现止跌企稳迹象，二手房压力仍大；二、三线城市则在二手房市场率先释放边际改善信号，新房市场仍需政策加力。

　　张大伟进一步指出，7月份新房市场的分化格局尤为明显。一线城市新房价格环比虽仍下降，但降幅较6月收窄，成为新房市场中最具企稳信号的板块。其中，北京凭借核心区新房供给优化与刚需项目去化发力，价格环比持平，结束了此前连续3个月的微降趋势；上海则依托高端住宅市场的热度，价格环比上涨0.3%，成为7月一线城市新房市场的增长引擎，这与上海近期优质地块集中出让、改善型需求持续释放密切相关。

　　“一线城市二手房市场‘以价换量’仍主导市场。”张大伟认为，核心原因在于一线城市二手房挂牌量持续高企，供需关系进一步向买方市场倾斜。以北京为例，7月二手房挂牌量突破16万套，部分业主为加速成交主动下调挂牌价。上海、深圳等地也面临类似问题，叠加学区房政策调整、刚需群体观望情绪上升等因素，二手房价格仍有下行压力。

　　展望后市中金策略，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，止跌回稳的趋势是不变的。首先，同比来看，无论是新房还是二手房，从去年到现在，70城房价同比指数均持续收窄，探底的态势明显；其次，经历前期连续三年半的回调，目前新房销售面积已经降至2010年以来的水平，跌幅已到个位数，考虑到拆迁、改善、城镇化对新房的需求，未来继续大幅下探的可能性不大；最后，调控政策开始转向修复基本面，包括生育、教育等方面的扶持，兜底就业保障、离退休保障等，从而修复住房消费的内生动力，减缓二手房恐慌式的挂牌，这是中短期内房价止跌回稳的关键。

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